您知道二手住房

有哪些常見的稅收政策嗎？

今天逐一為您講解，

拿起小本本記錄吧！

賣方涉及的稅收政策

增值稅：

個人銷售自建自用房以及銷售購買時間2年（含）以上的住房，免征增值稅；

個人銷售購買不足兩年的住房，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

??《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅﹝2016﹞ 36號）

城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加：

城市維護建設稅：增值稅稅額×7%(市區7%；縣城、鎮5%)

??《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》

教育費附加：增值稅稅額×3%

??《國務院關于修改<征收教育費附加的暫行規定>的決定》（國務院令第448號）

地方教育附加：增值稅稅額×2%

??《重慶市地方教育附加征收使用管理辦法》

對增值稅小規模納稅人減按50%征收資源稅、城市維護建設稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加。

??《重慶市財政局 國家稅務總局重慶市稅務局關于落實小微企業普惠性稅收減免政策的通知》（渝財稅﹝2019﹞ 12號）

個人所得稅：

能夠提供房屋原值或者稅務機關能夠核實房屋原值，計稅價格減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金和有關合理費用的差額×20%；

納稅人未能提供完整、準確的原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，實行核定征稅。應納稅額=住房轉讓收入×1%；

自用5年以上，并且是家庭生活唯一用房，免征。

??《財政部 國家稅務總局關于個人所得稅若干政策問題的通知》（財稅字﹝1994﹞ 20號）

??《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發﹝2006﹞ 108號）

??《財政部 國家稅務總局關于個人取得有關收入適用個人所得稅應稅所得項目的公告》（財稅﹝2019﹞ 74號）

土地增值稅：自然人銷售住房，免征。

印花稅：自然人銷售住房，免征。

??《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅﹝2008﹞ 137號）

買方涉及的稅收政策

契稅：

個人購買面積90平方米及以下家庭唯一住房，減按1%稅率征收；

個人購買面積90平方米及以下家庭第二套改善性住房，減按1%稅率征收；

個人購買面積90平方以上家庭唯一住房，減按1.5%稅率征收；

個人購買90平方米以上家庭第二套改善性住房，減按2%稅率征收；

第三套及以上，按法定稅率3%征收。

??《財政部 國家稅務總局住房城鄉建設部關于調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》（財稅﹝2016﹞23號）

印花稅：自然人購買住房，免征 。

??《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅﹝2008﹞137號）

舉個例子：

賣方轉讓主城區一套住房，價值（含稅）105萬，面積95平方，2019年購入時，購入價（含稅）84萬，繳納契稅1.2萬，無其他費用；買方名下無房。則本次交易應繳納的各項稅款如下：

賣方：

未滿兩年需繳納增值稅：105÷（1+5%）×5%=5萬。

城市維護建設稅：5×7%×50%=0.175萬。

教育費附加：5×3%×50%=0.075萬。

地方教育附加：5×2%×50%=0.05萬。

個人所得稅：（105-5-0.175-0.075-0.05-84-1.2）×20%=2.9萬。

土地增值稅：免征。

印花稅：免征。

買方：

個人購買面積90平方以上家庭唯一住房 契稅減按1.5%稅率征收：（105-5）×1.5%=1.5萬。

印花稅：免征。

小知識：

二手住房計稅價格如何確定？

增值稅：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%征收率全額繳納增值稅 （“全額”指的是將不含稅售房總價款作為銷售額計算增值稅）。

??財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅﹝2016﹞ 36號）

個人所得稅：個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產原值，計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅。

契稅：計征契稅的成交價格不含增值稅 （在計算屬于應繳增值稅住房的契稅時，應將增值稅額扣除之后，再確定為契稅的計稅價格）。

特別說明：

免征增值稅的，確定計稅依據時，成交價格、租金收入、轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額。

??《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅、房產稅、土地增值稅、個稅計稅依據問題》（財稅﹝2016﹞ 43號）

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